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Méthodologie des indices des loyers des logements



La méthode

La méthode hédonique permet de séparer les évolutions de prix des évolutions de qualité. Cela suppose que chaque bien loyer est défini par un nombre fini de caractéristiques observables. Dans la pratique, il n’est pas possible d’oberver toutes les caractéristiques. La qualité de la modélisation dépend donc de la capacité du modèle à restituer le prix compte tenu des observations.

La méthode repose sur :



La stratification

La localisation géographique est importante pour capter l’hétérogénéité des loyers. Pour ce faire, des zones géographiques sont définies en fonction de critères de similitudes des biens et des loyers.

Au final, 1105 strates ont été définies, couvrant l’ensemble de la France, y compris l’outre-mer. Ces strates couvrent des marchés spécifiques comme les stations de ski, les arrondissements municipaux des grandes villes etc.

Les modèles de prix hédoniques

L’objectif de tels modèles est d’établir une relation entre les loyers des logements et leurs caractéristiques qui expliquent le mieux les variations de loyers. L’utilisation de ces modèles permet de gommer l’effet qualités pour ne faire ressortir que la variation des prix. Ces modèles sont utilisés pour certaines branches de l’indice des prix de l’Insee, notamment tout ce qui concerne les produits technologiques. Ils sont utilisés également pour produire l’indice des prix des logements anciens. Le modèle est estimé sur le parc de référence constitué des loyers de 2016 et pour chaque strate on ajuste un modèle logarithmique de la forme :

\(log(loy_i) = Cste+\sum_t{a_tM_{t,i}}+\sum_k{b_{k,i}X_{k,i}}\). avec les notations suivantes :