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Connaître et Suivre l'évolution des loyers
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Méthodologie des indices des loyers des logements



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Pour mesurer l’évolution des prix d’un bien, on compare les prix entre deux périodes. Le suivi des loyers des logements est un exercice difficile car les biens ne sont pas exactement les mêmes d’une période à l’autre ce qui les rend difficilement comparables, certains seront bien équipés, dans état neuf, d’autres mal exposés ou encore en étage élevé sans ascenseur. Pour suivre les évolutions des loyers, on se fonde généralement sur des échantillons de biens constitués à chaque période. L’indice des loyers mesure l’évolution des loyers entre les échantillons à des périodes différentes.

Les prix dépendent de nombreux facteurs comme la surface, le nombre de pièces, l’état, la présence de parking, l’emplacement, etc. Si on ne prend pas en compte ces caractéristiques, l’évolution des prix ne pourra pas être interprétée corectement.

Prenons le cas de deux loyers observés à deux dates successives. Le premier concerne un T2 de 25 m² dans le 13ème arrondissement de Paris à 700€ par mois charges comprises, au 3 ème étage avec ascenseur. Le second concerne un T3 de 50m² dans le même arrondissement à 1200€, au 5 ème étage sans ascenseur. Une façon de comparer les loyers de ces deux biens est de les ramener au m² ; on a ainsi 28€ / m² puis 24€ / m², soit une baisse de 14%.

La gamme de logements mis en location une période diffère vraisemblablement de celle mise en location au cours de la période suivante si bien que les loyers collectés ne seront pas directement comparables. La méthode hédonique consiste à chiffrer les caractéristiques des biens pour ramener le loyer observé à un loyer théorique à caractéristiques comparables. Par exemple, si la présence d’un ascenseur ajoute au loyer 3€ par m², le loyer du T2 sera ramené à 625€ (700€ -3x25), soit un loyer de 25€ par m². La comparaison entre ces deux biens fait ressortir une baisse de 4%.

La structure du parc de logement : exemple du département des Ardennes

On souhaite mesurer l’évolution des loyers dans les Ardennes entre le 1er trimestre 2016 et le 1er trimestre 2017 :



1er trimestre 2016 1er trimestre 2017 Évolution
Appartements 8,4 € / m² 8,4 € / m² 7,1%
Maisons 7,8 € / m² 8,9 € / m² 14,1%


Les évolutions apparentes des loyers en un an sont très élevées. Elles s’expliquent en grande partie par une structure du parc de logements loués très différente entre ces deux trimestres. Si l’on compare la surface des logements, ils sont en moyenne plus petits au 1er trimestre de 2017 qu’au 1er trimestre de 2016, comme le montre le graphique ci de-dessous :

loyers Ardennes loyers Ardennes

La surface des logements influe sur les loyers au m2 : plus elle est grande et plus les loyers au m2 sont faibles. Au 1er trimestre de 2017 il y a davantage de logements de petite taille. Il en ressort un prix au m2 plus élevé en moyenne. Ceci est particulièrement vrai pour les maisons avec une part très importante des logements de moins de 50 m2 en 2017.

Pour pouvoir comparer l’évolution des logements à « structure constante » il faut prendre en compte les variations de structure du parc. On utilise la surface, mais également d’autres caractéristiques qui influent sur le loyer parmi lesquelles le nombre de pièces, la présence de parking, meublé, l’état neuf…

La prise en compte de la structure du parc de logements permet de suivre l’évolution des loyers.



Évolution apparente Évolution " à structure comparable"
Appartements 7,1% 6,2%
Maisons 14,1% 7,0%